財政部 • 2020-07-15
說明：
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。
參照：
財政部今（15）日核釋個人繼承房屋及土地（下稱房地）時，併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額（下稱貸款餘額）者，嗣交易該房地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款（下稱舊制）規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項（下稱房地合一新制）規定計算房地交易所得時，該貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數（下稱房地現值），且確由該個人實際負擔償還部分，得自房地交易所得中減除。財政部說明，個人繼承房地時，如併同繼承被繼承人所遺貸款餘額，應整體衡量其繼承取得房地之經濟實質，該貸款餘額超過因繼承而無償取得之房地價值（即繼承時之房地現值）部分，屬其因繼承該房地所產生之額外負擔，未來出售該房地時，無論係依舊制或房地合一新制規定計算交易所得，該額外負擔得自交易所得中減除（釋例一及二如下），以核實計算交易所得，俾符實質課稅原則及量能課稅原則。
釋例一：舊制下
Q. A 君 99 年繼承其父 90 年購入房地[繼承時房地現值合計新臺幣(下同)300萬元]，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬元，A 君 109 年以 1,000 萬元出售該房地時(未劃分房地各別價格；必要費用為 0；出售時房屋評定現值 100 萬元、房地現值 400 萬元)，係適用舊制規定，如何計算房屋之課稅所得？
A.
房地交易所得=售價 1,000 萬元
-繼承時房地現值 300 萬元
=700 萬元
繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額 600 萬元
-繼承時房地現值 300 萬元
=300 萬元
應課稅所得=(房地交易所得 700 萬元
-額外負擔 300 萬元)
x
=100 萬元
出售時房屋評定現值 100 萬元
出售時房地現值 400 萬
釋例二：房地合一新制下
Q. B 君 107 年繼承其父 105 年購入房地(繼承時房地現值合計300 萬元)，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額 600 萬元，B 君109 年以 1,000 萬元出售該房地時(必要費用為 0；107 年至 109年物價指數未調整；土地漲價總數額 100 萬元)，係適用房地合一新制，如何計算房地之課稅所得？
A.
房地交易所得=售價 1,000 萬元
-繼承時房地現值 300 萬元
=700 萬元
繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額 600 萬元
-繼承時房地現值 300 萬元
=300 萬元
應課稅所得=房地交易所得 700 萬元
-額外負擔 300 萬元
-土地漲價總數額 100 萬元
=300 萬元